2023년 부동산 대출규제 완화 총정리

2023년에는 부동산 대출규제가 크게 완화되었습니다. 다주택자의 주택담보대출이 가능해지고, 전세대출 대상이 확대되며, LTV와 DSR 규제도 일부 조정됩니다. 이 글에서는 2023년 부동산 대출규제 완화의 주요 내용과 그에 따른 투자자들의 기회와 위험을 알아보겠습니다.

 

1. 다주택자 LTV 확대

LTV (Loan To Value ratio) 는 ‘주택담보대출비율’, 즉 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 예를 들어, 주택 가격이 100원일 때 LTV가 40%이라면, 주택을 담보로 최대한 대출받을 수 있는 금액은 40원이라는 의미입니다.

현재 규제지역 내에서 다주택자는 주택담보대출이 불가능합니다. 하지만 2023년부터는 규제지역에서도 LTV가 30%까지 허용됩니다.

또한 주택임대사업자와 매매업자는 현행 0%에서 규제지역의 경우는 30%, 비규제지역은 60%까지 주담대 규제를 완화할 예정이라고 합니다. 이는 다주택자들에게 부동산 투자의 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 대출을 받을 때는 자신의 상환 능력과 부채 비율을 잘 고려해야 합니다. 또한, 부동산 시장의 변동성과 세금 부담도 감안해야 합니다.

2. 전세대출 대상 확대

전세대출은 전세금을 대신 내주고 월세를 받는 방식의 대출입니다. 전세대출은 주택금융공사에서 보증해 주는데, 현재는 부부 합산 소득 1억 원 초과 1 주택자와 시가 9억 원 초과 1 주택자는 전세대출 보증대상에서 제외됩니다.
하지만 2023년부터는 이러한 제한이 없어집니다.
 
즉, 소득이나 주택가격에 상관없이 1 주택자라면 전세대출을 받을 수 있습니다. 이는 전세시장의 활성화와 임대주택 공급 증대에 기여할 수 있습니다. 또한, 전세대출의 보증비율도 90%에서 100%로 올라가고 보증료율도 0.1% 포인트 인하됩니다. 이는 전세대출의 접근성과 경제성을 높여줍니다.

 

3. 15억 초과 아파트 주택담보대출 한도 증액

현재 임대보증금 반환목적의 투기·투기 과열 지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 대출 한도는 2억 원입니다. 하지만 2023년부터는 이러한 제한이 폐지되고 LTV가 적용됩니다. 즉, 주택가격에 비례하여 대출 가능한 금액이 증가합니다.
 
예를 들어, 투기 과열 지역 내에서 20억 원짜리 아파트를 구입하려고 할 때, 현재는 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있습니다. 하지만 2023년부터는 LTV가 30%로 적용되므로 최대 6억 원까지 대출받을 수 있습니다. 이는 고가 아파트 구입에 대한 재원 조달이 용이해지므로 매수수요를 증가시킬 수 있습니다.

 

4. 특례보금자리론

특례보금자리론은 생애 첫 주택 구입자를 위한 주택자금대출 정책 상품입니다. 특례보금자리론의 조건은 다음과 같습니다.

• 주택가격은 9억원 이하
• 대출한도는 5억 원
• 소득요건은 제한이 없음
• 기본금리는 일반형은 4.25~4.55%, 우대형은 4.15~4.45%

특례보금자리론은 일반적인 주택자금대출보다 금리가 낮고 대출한도가 높습니다. 또한, 소득이나 신용등급에 상관없이 대출받을 수 있습니다. 이는 생애 첫 주택 구입을 원하는 젊은 세대에게 유리합니다.

 

5. 저금리 대환 프로그램 확대

저금리 대환 프로그램은 연 7% 이상의 고금리 대출을 연 5.5%의 저금리 대출로 바꿔주는 프로그램입니다. 현재는 코로나19 피해를 입은 소상공인·자영업자만 가능하지만, 2023년부터는 전체 자영업자로 대상이 확대됩니다. 또한, 대환 한도도 증액되었습니다. 개인사업자는 5000만 원에서 1억 원으로, 법인 소기업은 1억 원에서 2억 원으로 올라갑니다.
 
저금리 대환 프로그램은 고금리 대출의 이자 부담을 줄여주고, 상환 기간을 연장해주는 효과가 있습니다. 이는 자영업자들의 재정건전성을 개선하고, 경영안정화에 도움을 줄 수 있습니다.

 

6. DSR을 기존 대출시점으로 적용

DSR (Debt Service Ratio) 규제는 1년간 갚아야 할 원금과 이자가 총소득의 40%를 넘지 못하도록 한 규제입니다. 전체 금융권 대출 총잔액이 1억 원이 넘을 때 적용됩니다. 2023년부터는 DSR을 기존 대출시점으로 적용할 수 있습니다. 이는 주담대를 만기 연장하거나 신규 대출로 대환 하는 경우에 해당됩니다.
 
현재 금리가 높고 DSR 규제도 강화된 상태라 대환 대출을 받을 경우 대출 한도는 낮아질 수밖에 없는 문제가 있었는데, 기존 대출 시점으로 DSR 적용 기준이 바뀌면 대환을 받더라도 대출 한도는 유지되는 효과가 있습니다. 단, 대출 증액은 안 되고 현재 잔액 범위 내에서만 만기 연장할 수 있습니다.

 

맺음말

이상으로 부동산 대출규제 완화에 대한 총정리를 마치겠습니다. 올해부터 부동산 시장에 많은 변화가 예상됩니다. 부동산 투자자들은 이러한 변화에 잘 적응하고, 자신의 상황에 맞는 최선의 선택을 하기를 바랍니다. 감사합니다.