건설사는 어떤 사업을 하고, 어떤 수익을 얻는지 궁금하신 분들이 많을 것입니다. 건설사는 주로 부동산 개발 사업을 통해 돈을 벌며, 이를 위해 브릿지론, 인허가, PF 대출 등의 금융 상품을 활용합니다. 건설사의 부동산 개발 사업의 흐름과, 그 과정에서 필요한 금융 상품들에 대해 알아보겠습니다.
목차
1. 건설사의 부동산 개발 사업 흐름
건설사의 부동산 개발 사업은 크게 다음과 같은 단계로 이루어집니다.
- 토지 매입
- 인허가 절차
- 공사 착공 및 완공
- 분양 및 매각
이 중에서 가장 중요한 것은 토지 매입입니다. 토지는 부동산 개발 사업의 핵심 자산이며, 토지의 위치, 면적, 용도, 가격 등에 따라 사업의 성패가 결정됩니다. 따라서 건설사는 토지 매입에 많은 비용과 시간을 투자합니다.
토지 매입을 위해서는 많은 자금이 필요합니다. 토지의 가격은 수십억에서 수천억에 이르기도 하며, 토지 계약 시에는 보통 10% 이상의 계약금을 지불해야 합니다. 그리고 토지 매도인과의 계약 기간 내에 잔금을 지불해야 토지의 소유권을 얻을 수 있습니다.
이때, 건설사는 자기 자본으로 토지 잔금을 지불하기 어려운 경우가 많습니다. 그래서 건설사는 토지 잔금을 대신해 줄 금융 상품을 찾게 되는데, 그중 하나가 브릿지론입니다.
2. 브릿지론이란?
브릿지론이란, 토지 매입을 위해 임시로 대출받는 금융 상품입니다. 브릿지론은 토지 잔금을 지불한 후, 본격적인 부동산 개발 사업을 위한 금융 상품인 PF 대출로 대환 하는 것을 목적으로 합니다.
브릿지론은 임시 자금이기 때문에, 대출 기간이 짧고, 금리가 높습니다. 또한, 브릿지론을 받기 위해서는 토지에 대한 감정평가가 필요하며, 토지의 가치에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 일반적으로, 토지의 감정가의 70% 이내의 금액을 브릿지론으로 받을 수 있습니다.
예를 들어, 건설사가 100억원의 토지를 매입한다고 가정해 봅시다. 토지 계약 시에는 10억 원의 계약금을 지불하고, 잔금은 3개월 후에 지불하기로 합니다. 이때, 건설사는 자기 자본으로 10억 원을 더 지불하고, 나머지 80억 원을 브릿지론으로 대출받습니다. 그리고 토지 매입이 완료되면, 브릿지론을 상환하기 위해 PF 대출을 진행합니다.
PF 대출은 토지 매입뿐만 아니라, 인허가 비용, 공사비, 분양 홍보비 등을 모두 포함한 부동산 개발 사업의 총 비용을 대출받는 금융 상품입니다. PF 대출은 브릿지론보다 대출 기간이 길고, 금리가 낮습니다. 또한, PF 대출을 받기 위해서는 인허가가 필요합니다.
3. 인허가란?
인허가란, 부동산 개발 사업을 위해 필요한 허가와 인가를 총칭하는 말입니다. 인허가에는 토지 용도 변경, 건축 허가, 분양 허가 등이 포함됩니다. 인허가는 부동산 개발 사업의 성공 여부에 큰 영향을 미치는 요소입니다.
인허가를 받기 위해서는 관련 법규와 규제를 준수해야 하며, 인허가 절차에 따라 필요한 서류와 비용을 준비해야 합니다. 인허가는 시간과 노력이 많이 드는 작업이기 때문에, 건설사는 인허가를 위한 전문가나 업체를 고용하기도 합니다.
인허가는 브릿지론과 PF 대출과도 밀접한 관련이 있습니다. 브릿지론은 인허가가 완료되기 전에 대출받을 수 있지만, PF 대출은 인허가가 완료된 후에 대출받을 수 있습니다. 즉, 인허가가 늦어지면, PF 대출을 받는 것도 늦어지고, 브릿지론을 상환하는 것도 늦어집니다.
브릿지론은 금리가 높기 때문에, 빨리 상환하는 것이 좋습니다. 따라서 건설사는 인허가를 빠르게 진행하기 위해 노력해야 합니다.
4. PF 대출이란?
PF 대출이란, 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 줄임말로, 부동산 개발 사업의 총 비용을 대출받는 금융 상품입니다. PF 대출은 일반적인 대출과 다르게, 대출자의 신용보다는 사업의 수익성을 중요하게 판단합니다. 즉, PF 대출은 사업의 수익으로 대출을 상환하는 방식입니다.
PF 대출은 대출 기간이 길고, 금리가 낮으며, 대출 한도가 높습니다. 또한, PF 대출은 토지 매입뿐만 아니라, 인허가 비용, 공사비, 분양 홍보비 등을 모두 포함한 부동산 개발 사업의 총비용을 대출받을 수 있습니다.
예를 들어, 건설사가 100억원의 토지를 매입하고, 200억 원의 공사비와 50억 원의 인허가 비용, 10억 원의 분양 홍보비가 필요하다고 가정해 봅시다. 이때, 건설사는 PF 대출로 총 360억 원을 대출받을 수 있습니다. PF 대출의 금리는 5%이고, 대출 기간은 10년이라고 합시다.
그리고 건설사는 부동산 개발 사업을 완료한 후, 분양을 통해 총 500억원의 수익을 얻었다고 합시다. 이때, 건설사는 PF 대출을 상환하기 위해 500억 원의 5%인 25억 원을 매년 이자로 지불하고, 10년 후에 360억 원의 원금을 한 번에 상환합니다. 그러면 건설사는 총 250억 원의 이자와 360억 원의 원금을 상환하고, 남은 140억 원을 순수익으로 얻을 수 있습니다.
5. 마무리
이 글에서는 건설사가 어떻게 돈을 벌까?라는 주제로 브릿지론, 인허가, PF 대출에 대해 알아보았습니다. 건설사는 부동산 개발 사업을 통해 돈을 벌며, 이를 위해 브릿지론으로 토지 잔금을 대출받고, 인허가를 완료한 후, PF 대출로 사업의 총 비용을 대출받습니다.
브릿지론은 임시 자금이기 때문에, 대출 기간이 짧고, 금리가 높습니다. 인허가는 부동산 개발 사업을 위해 필요한 허가와 인가를 총칭하는 말로, 인허가가 늦어지면, PF 대출을 받는 것도 늦어집니다. PF 대출은 사업의 수익으로 대출을 상환하는 방식으로, 대출 기간이 길고, 금리가 낮으며, 대출 한도가 높습니다.
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