전세계약의 모든 것, 보증금을 지키는 방법

전세계약을 할 때는 보증금을 안전하게 지키기 위해 몇 가지 주의사항을 알아야 합니다. 이 글에서는 전세계약 후에 꼭 해야 하는 전입신고, 확정일자, 임대차 신고, 전세보증보험에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

목차

• 1. 전입신고란 무엇이고 왜 해야 하는가?
• 2. 확정일자란 무엇이고 어떻게 받는가?
• 3. 임대차 신고란 무엇이고 어떻게 하는가?
• 4. 전세보증보험이란 무엇이고 어떤 종류가 있는가?

1. 전입신고란 무엇이고 왜 해야 하는가?

전입신고란 거주지를 옮기게 됐을 때 이사한 곳에 '전입을 했다', '이사했다'라는 사실을 거주지의 읍, 면, 동사무소에 알리는 것을 말합니다. 원칙적으로는 실제 이사를 하고 나서 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 과태료 5만 원 정도가 나오는데요. 그래도 원칙적으로 하셔야 되는 거니까 꼭 알아두셨으면 합니다.

 

전입신고를 해야 하는 이유는 보증금을 지키기 위해서입니다. 전입신고를 하면 돈을 돌려받을 권리인 '대항력'이 생기는데요. 대항력이라는 것은 첫 번째로 내가 이 전월세 계약을 한 기간만큼 이 집에 살 수 있는 권리이고요.

 

두 번째로는 전월세 기간이 끝나고 나서 내가 보증금을 반환받을 수 있는 권리입니다. 이 두 가지에 대한 권리를 주장할 수 있는 효력을 대항력이라고 해요.

 

예를 들어, 집주인이 달라져 퇴거명령을 받더라도 세입자는 계약기간 동안 거주할 수 있습니다. 또는 집이 경매로 넘어가게 되면 다른 채권자보다 먼저 전세금을 받을 수 있습니다. 이런 경우에 대비하기 위해서는 전입신고를 꼭 해야 합니다.

 

2. 확정일자란 무엇이고 어떻게 받는가?

확정일자란 임대 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 날짜입니다. 전입신고를 해야 대항력이 생기고, 확정일자를 받아야 경매에 넘어갈 시 먼저 보증금을 돌려받는 '우선변제권'을 갖게 됩니다. 우선변제권이란 계약한 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리입니다.

 

확정일자를 받기 위해서는 전입신고를 하기 전에 등기부등본의 주소와 주민등록등본의 주소가 일치해야 합니다. 전입신고는 주민센터에 직접 방문하거나 '정부 24', '인터넷 등기소'를 통해서도 가능합니다. 신고는 꼭 계약한 집의 관할 주민센터에서 해야 합니다. 이 과정에서 확정일자도 반드시 함께 받아놔야 문제가 없습니다.

 

요즘은 전세 계약하고 나서 계약 갱신도 많이 하시잖아요. 갱신했을 때 만약 그 보증금이 일정 부분 이상 올랐다 하면 그 오른 부분에 대해서 확정일자를 다시 받으셔야 그 부분에 대해서 대항력과 우선변제권을 갖출 수가 있습니다.

 

3. 임대차 신고란 무엇이고 어떻게 하는가?

임대차 신고란 전세나 월세 계약을 한 후에 국세청에 계약 내용을 신고하는 것입니다. 2021년 6월 1일부터 임대차 신고제가 시행되었습니다. 계약일로부터 30일 이내에 임대차 신고라는 것을 해야 됩니다.

 

임대인과 임차인 둘 중에 한 명 하면 되는데요. 보통은 전입신고하면서 확정일자를 받고 임대차 신고까지 같이 한 번에 하는 것이 편하기 때문에 보통 임차인들이 많이 하십니다.

 

임대차 신고를 하지 않으면 최소 4만 원에서 최대 100만 원까지 과태료가 부과된다고 하니까 잊지 말고 해주시기 바랍니다. 임대차 신고는 주민센터에서 할 수도 있고, '정부 24'나 '홈택스'를 통해서도 할 수 있습니다. 임대차 신고를 하면 임대차 계약서를 등기소에 제출하지 않아도 됩니다.

 

임대차 신고를 하면 임대차 계약의 법적 효력이 인정되고, 임대차 분쟁이 발생했을 때 증거자료로 활용할 수 있습니다. 또한, 임대차 신고를 하면 임대차 보호법에 따라 임대인이 임대료를 임의로 인상하거나 임대차 계약을 해지하는 것을 방지할 수 있습니다.

 

4. 전세보증보험이란 무엇이고 어떤 종류가 있는가?

전세보증보험이란 전세 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보험기관이 세입자에게 전세금을 먼저 돌려준 후 집주인에게 다시 돌려받는 제도입니다. 전세보증보험은 보증금액과 보증료율 기준으로 결정하기 때문에 전세금이 높을수록 보증료가 비싸집니다.

 

전세보증보험의 종류는 크게 세 가지가 있습니다. 첫 번째는 HUG 전세보증보험으로, 제품형 전세보증보험입니다. 국민주택기금이 운영하는 보험으로, 임대인이 보험에 가입하면 세입자는 보증료를 내지 않고 전세 계약을 할 수 있습니다.

 

보험료는 임대인이 부담하고, 보험기간은 2년입니다. 임대인은 보험료를 세입자에게 전가할 수 없습니다. HUG 전세보증보험은 아파트 제한 없이 모든 주택에 적용됩니다.

 

두 번째는 전세보증보험으로, 보험회사가 운영하는 보험입니다. 임대인과 세입자가 함께 보험에 가입하면, 세입자는 보증금의 일부만 내고 전세 계약을 할 수 있습니다. 보험료는 임대인과 세입자가 협의하여 부담하고, 보험기간은 1년입니다. 전세보증보험은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 모든 주택에 적용됩니다.

 

세 번째는 전세금 반환보증보험으로, 보험회사가 운영하는 보험입니다. 임대인이 보험에 가입하면, 세입자는 보증금 전액을 내고 전세 계약을 할 수 있습니다. 보험료는 임대인이 부담하고, 보험기간은 2년입니다. 임대인은 보험료를 세입자에게 전가할 수 없습니다. 전세금 반환보증보험은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 모든 주택에 적용됩니다.

 

전세보증보험을 가입하면 보증금을 안전하게 보호할 수 있고, 임대차 분쟁을 예방할 수 있습니다. 전세보증보험의 종류와 조건은 보험회사마다 다르니까, 가입하기 전에 잘 비교하고 선택하시기 바랍니다.

 

이상으로 전세계약을 할 때 알아야 할 4가지 사항에 대해 알아보았습니다. 전세계약은 장기적인 계약이기 때문에 신중하게 결정하고, 필요한 절차와 서류를 준비하시기 바랍니다.

 

전세계약을 하기 전에는 전세계약서, 등기부등본, 임대차 보증금 증명서, 임대차 보증금 보호계약서 등을 꼭 확인하시고, 전입신고, 확정일자, 임대차 신고, 전세보증보험 등을 꼭 해주시기 바랍니다.