2023년 집값 하락의 원인과 상승 예측 방법 알아보기

 

최근 서울 집값이 하락세를 보이고 있습니다. 지난해 9월부터 2월까지 6개월 연속으로 집값이 떨어졌고, 3월에도 상승세가 둔화되었습니다. 이러한 집값 하락의 이유와 언제까지 지속될지 예측해 보겠습니다.

 

집값 하락의 이유

집값 하락의 주요 이유는 다음과 같습니다.

• 정부의 부동산 규제 강화: 정부는 다주택자의 양도세와 종부세를 중과하고, 대출규제를 강화하는 등 부동산 투기를 억제하는 정책을 시행했습니다. 이로 인해 매수수요가 감소하고 매도물량이 증가했습니다.
• 금리 인상 기대감: 코로나19로 인한 경기침체가 완화되면서 금리 인상 가능성이 커졌습니다. 금리가 오르면 대출 부담이 커지고 부동산 가치가 하락하기 때문에 매수자들은 집 구매를 주저하게 됩니다.
• 주택 공급 확대 계획: 정부는 서울 등 수도권에 3기 신도시와 국토교통부 직할 공공주택 등 주택 공급을 확대할 계획입니다. 주택 공급이 증가하면 집값이 낮아지는 경향이 있습니다.
• 인구 감소와 가구수 증가: 서울의 인구는 감소하고 있지만, 1~2인 가구가 증가하고 있습니다. 이는 주거 수요가 다양화되고 세분화되고 있다는 의미입니다. 따라서 모든 지역과 유형의 집값이 동일하게 오르거나 내리지 않고, 일부 지역과 유형은 상승하고 일부는 하락하는 현상이 발생합니다.

 

집값 하락의 끝을 예측하는 방법

집값 하락의 끝을 예측하는 방법은 다음과 같습니다.

• 거래량과 가격 변동률을 관찰하기: 거래량은 시장의 활성도를 나타내는 지표입니다. 거래량이 증가하면 시장의 흥미와 수요가 높아진 것이고, 거래량이 감소하면 시장의 냉각과 수요가 줄어든 것입니다. 가격 변동률은 시장의 변동성을 나타내는 지표입니다. 가격 변동률이 높으면 시장의 불안정성이 커진 것이고, 가격 변동률이 낮으면 시장의 안정성이 높아진 것입니다. 거래량과 가격 변동률이 모두 감소하면 집값 하락세가 둔화되고 반등할 가능성이 있습니다.
• 미국 금리와 경기 침체를 주시하기: 미국 금리와 경기 침체는 한국 집값에 큰 영향을 미칩니다. 미국 금리가 오르면 대출 부담이 커지고 부동산 가치가 하락하기 때문에 매수자들은 집 구매를 주저하게 됩니다. 반대로 미국 금리가 내려가면 대출 부담이 줄어들고 부동산 가치가 상승하기 때문에 매수자들은 집 구매를 적극적으로 하게 됩니다. 미국 금리 인하가 2024년 이후로 미뤄질 경우, 반등 시기는 그만큼 지연될 수 있습니다. 경기 침체는 소비와 투자를 위축시키고 수입과 수출을 감소시킵니다. 경기 침체가 심해지면 집값도 하락할 가능성이 있습니다.
• 미분양과 전세 시장 상황을 살펴보기: 미분양은 주택 공급과 수요의 균형을 나타내는 지표입니다. 미분양이 증가하면 공급이 수요보다 많다는 의미이고, 미분양이 감소하면 공급이 수요보다 적다는 의미입니다. 미분양이 급증하면 건설사들이 자금 확보를 위해 할인 판매 등을 실시, 주변 아파트 시세를 끌어내릴 수 있습니다. 반대로 미분양이 감소하면 집값 반등의 전제 조건입니다. 전세 시장은 주택 수요와 가격에 영향을 주는 요인입니다. 전세 가격이 하락하면 매수자들은 전세로 거주하는 것을 선호하고, 전세 가격이 상승하면 매수자들은 자기 자본으로 구입하는 것을 선호합니다. 전세 가격과 집값은 양의 상관관계가 있습니다.
• 주택 구입 부담지수를 확인하기:주택 구입 부담지수는 중위 소득 가구가 표준 대출로 중간가격 주택을 구입할 때의 대출 상환 부담을 나타내는 지수입니다. 100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 의미입니다. 가계 소득과 금리, 집값을 모두 아우르는 지수로, 집값의 저평가와 고평가를 판단할 수 있습니다. 한국주택금융공사 주택금융연구원이 분기별로 발표합니다. 서울에선 지수가 2분기에 사상 최고치인 204를 찍었습니다. 소득의 절반 이상을 주택 담보대출 상환에 쓴다는 의미입니다. 2004년 조사 이후 주택 구입 부담지수 평균은 126이며 2008년 164.8을 정점으로 하락, 2015년 83.7까지 내려갔습니다. 전문가들은 주택 구입 부담지수가 130~140 정도까지 내려갈 때 주택 구입을 적극 고려하면 될 것이라고 말합니다.

 

58.5% "집값 아직 바닥 아니다"… 반등 시기는 2025년 이후 전망 - 중부일보 - 경기·인천의 든든한

 

[2023 부동산 전망] 전문가 96%가 "올해도 집값 하락"…예상 반등 시점은

집값이 언제부터 오를까?

집값이 바닥을 찍고 오를 시점은 정확히 예측하기 어렵습니다. 다만, 전문가들의 의견을 종합해보면 올해는 집값이 계속 하락할 것이고, 내년 상반기부터 반등할 가능성이 있다고 보입니다. 집값 하락의 주요 이유 중 하나인 금리 인상은 올해 상반기까지 이어질 것으로 예상되며, 이는 대출 부담을 높이고 매수 심리를 얼어붙게 합니다.

 

또한 코로나19로 인한 경기 침체와 미분양 증가 등도 집값 하락에 부담을 줍니다. 그러나 금리가 일정 수준까지 오르면 시장이 안정되고, 실수요자들이 내 집 마련에 나서면서 집값이 소폭 상승할 여지가 있습니다. 또한 정부의 규제 지역 해제나 다주택자 중과세 폐지 등의 정책은 당장 시장을 반등시킬 수는 없어도 가격 급락을 막는 역할을 할 것입니다.

 

따라서 집값이 바닥을 찍고 오를 시점은 금리와 경기, 정책 등의 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 전문가들은 대체로 2024년 상반기쯤이 집값 반등의 전환점이 될 것으로 전망하고 있습니다. 그러나 아직까지는 확실한 시기를 예측하기 어렵기 때문에, 이 시기를 활용해 부동산 시장을 면밀히 관찰하고, 나만의 전략을 세우는 것이 좋습니다. 지금은 집값의 하락세를 예측하고 준비하는 단계이며, 상황이 변화하면 그때 그때 대응하는 것이 중요하다는 것을 명심해야 합니다.