2023년 하반기 전국 역전세 현황 및 전망

역전세란 전세 시세가 기존의 전세보증금보다 낮은 경우를 말합니다. 즉, 임차인이 전세 계약을 해지하면 보증금을 돌려받을 수 없는 상황입니다. 이러한 역전세는 주택시장 하락세와 전세 시장의 불확실성으로 인해 점점 늘어나고 있습니다. 역전세의 원인과 특징, 그리고 앞으로의 전망에 대해 알아보겠습니다.

 

 

목차

• 1. 역전세의 원인
• 2. 역전세의 특징
• 3. 역전세의 전망
• 4. 결론

 

1. 역전세의 원인

역전세가 발생하는 주요 원인은 다음과 같습니다.

 

1.1 주택시장 하락세

최근 주택시장은 정부의 강력한 규제 정책과 코로나19 사태로 인해 하락세를 보이고 있습니다. 특히 수도권에서는 매매가와 전셋값이 크게 떨어지고 있습니다. 이에 따라 임대주택 소유자들은 보증금을 돌려주기 어려운 상황에 처하게 되었습니다.

1.2 전세 시장의 불확실성

전세 시장은 임차인과 임대주택 소유자 간의 신뢰가 바탕이 되어야 합니다. 하지만 최근에는 전세 사기나 보증금 환수 문제 등이 잦아지면서 임차인들은 전세 계약에 대한 불안감을 느끼고 있습니다.

 

또한 정부가 전셋값 상한제나 전월세 전환제 등을 추진하면서 임대주택 소유자들도 전세 계약에 대한 부담감을 느끼고 있습니다. 이러한 불확실성은 전세 시장의 수요와 공급을 억제하고, 역전세 현상을 악화시키고 있습니다.

 

 

2. 역전세의 특징

역전세의 특징은 다음과 같습니다.

2.1 비중이 급증하고 있다

한국은행이 발간한 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’ 자료에 따르면, 지난 4월 기준으로 역전세 위험가구 비중은 102만 6천 호로 전체의 52.4%로 집계되었습니다. 지난해 1월 5만 6천 호였던 역전세 가구 규모가 15개월 만에 2배가량 늘어난 것입니다. 이는 전체 전세 가구의 절반 이상이 역전세 위험에 처해있다는 의미입니다.

전세가구 절반 이상 역전세 위험…"15개월 만에 2배"

2.2 격차가 커지고 있다

역전세는 기존 보증금 대비 현재 전셋값이 얼마나 낮은지에 따라 정도가 다릅니다. 한국은행의 자료에 따르면, 4월 기준으로 역전세는 기존 보증금 대비 현재 전셋값이 평균적으로 7천만 원 정도 낮은 것으로 분석되었습니다. 하지만 역전세의 상위 1%는 3억 6천만 원 이상의 격차가 있는 것으로 보입니다. 이는 역전세 가구 간의 격차가 커지고 있다는 것을 의미합니다.

전세 가구 2곳 중 1곳 '역전세'…절반 이상 내년 상반기까지 만기도래

2.3 만기가 다가오고 있다

역전세 가구의 경우, 전세 계약이 만기가 되면 보증금을 돌려받을 수 없는 위험이 있습니다. 따라서 역전세 가구의 만기 시점은 중요한 변수입니다. 한국은행의 자료에 따르면, 역전세 가구 중 28.3%, 30.8%가 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 돌아옵니다. 이는 올해 하반기부터 임차인들이 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 대규모로 확대될 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

 

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3. 역전세의 전망

역전세의 전망은 다음과 같습니다.

 

3.1 부동산 정책과 시장 상황에 따라 달라질 수 있다

역전세는 주택시장과 전세 시장의 상황에 크게 영향을 받습니다. 따라서 정부의 부동산 정책과 시장의 변화에 따라 역전세의 규모와 정도가 달라질 수 있습니다.

 

예를 들어, 정부가 전셋값 상한제나 전월세 전환제 등을 실시하면 임대주택 소유자들이 전세 계약을 회피하거나 해지하려고 할 수 있습니다.

 

이는 역전세 가구의 증가를 유발할 수 있습니다. 반면, 주택시장이 회복되거나 전세 시장이 안정화되면 역전세 가구의 감소를 가져올 수 있습니다.

 

3.2 임차인과 임대주택 소유자 간의 협상과 조정이 필요하다

역전세는 임차인과 임대주택 소유자 간의 이해관계가 상충하는 문제입니다. 임차인은 전세보증금을 돌려받고 싶지만, 임대주택 소유자는 돌려주기 어렵습니다. 이러한 상황에서는 양측이 서로 협상하고 조정하는 과정이 필요합니다.

 

예를 들어, 임차인은 전월세로 전환하거나 보증금을 할인받는 방법을 제안할 수 있고, 임대주택 소유자는 보증금을 분할 지급하거나 담보를 제공하는 방법을 제안할 수 있습니다. 또한, 정부나 지자체 등의 중재 기관이 이러한 협상과 조정을 지원하는 역할도 필요합니다.

3.3 역전세의 장점과 단점을 고려하고 결정하라

역전세는 임차인과 임대주택 소유자 모두에게 장점과 단점이 있습니다.

• 임차인의 경우, 역전세는 전세보증금을 돌려받기 어렵다는 단점이 있지만, 전세 시장의 수요가 줄어들면서 전세 계약을 연장하기 쉽다는 장점이 있습니다.
• 전세보증금이 집값보다 높기 때문에 집값이 오르면 이익을 볼 수도 있습니다. 임대주택 소유자의 경우, 역전세는 보증금을 돌려주기 어렵다는 단점이 있지만, 전세 시장의 공급이 줄어들면서 전세 가격을 인상하기 쉽다는 장점이 있습니다. 
• 전세보증금이 집값보다 높기 때문에 집값이 내려가도 손실을 줄일 수 있습니다. 따라서 역전세의 경우, 장단점을 고려하고 자신의 상황에 맞는 결정을 내리는 것이 중요합니다.

 

결론

역전세는 주택시장과 전세 시장의 불확실성으로 인해 점점 늘어나고 있는 현상입니다. 역전세는 임차인과 임대주택 소유자 모두에게 위험과 기회를 동시에 제공합니다. 역전세의 원인과 특징, 그리고 전망을 파악하고, 부동산 정책과 시장 상황에 따라 유연하게 대처하고, 협상과 조정을 통해 문제를 해결하는 방법을 찾아야 합니다.